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3 de Julho de 2022

Responsabilidade das Imobiliárias na Locação

Se você é corretor ou proprietário de uma imobiliária, leia esse artigo urgentemente.

Douglas Garcia, Advogado
Publicado por Douglas Garcia
mês passado

Recentemente fomos procurados por uma cliente extremamente descontente com os serviços prestados pela imobiliária que fazia a gestão de seu aluguel. No caso especifico ela é a proprietária do imóvel e o inquilino já iniciou a relação locatícia devendo, não pagou sequer um mês e iria se completar o terceiro mês de atraso.

Qualquer um que trabalhe com prestação de serviços, sabe que o relacionamento com cliente é sempre complicado, conturbado, as vezes o cliente quer encontrar um culpado a qualquer preço, por isso esse artigo se torna ainda mais necessário, pois o escrevo com o intuito de alertar você, corretor ou proprietário de imobiliária, a ter cuidado.

No caso real citado acima, o descontentamento da cliente/proprietária se fundava no fato de que ela não recebia retorno da imobiliária com relação as ações que vinham sendo tomadas, não havia clareza e boa comunicação.

Pois bem, iniciando o aspecto legal que poderá ser utilizado numa possível responsabilização do corretor/ imobiliária, é preciso destacar que nesta relação (proprietário x imobiliária) aplicar-se-á o Código de Defesa do Consumidor, e este em seu artigo 14, parágrafo 4º, dispõe:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

§ 4º A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais será apurada mediante a verificação de culpa.

Então, no parágrafo quarto, abre-se uma exceção à responsabilização objetiva para dispor que a responsabilidade dos profissionais liberais (por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas) será auferida mediante a verificação de culpa.

O que é a culpa, juridicamente falando?

Vejamos o que a doutrina, comentada por aqueles que foram responsáveis pelo projeto do CDC nos ensina:

Explica-se a diversidade de tratamento em razão da natureza intuitu personae dos serviços prestados por profissionais liberais. De fato, os médicos e advogados para citarmos alguns dos mais conhecidos profissionais – são contratados ou constituídos com base na confiança que inspiram aos respectivos clientes.
Assim sendo, somente serão responsabilizados por danos quando ficar demonstrada a ocorrência de culpa subjetiva, em quaisquer de suas modalidades: negligência, imprudência ou imperícia.

(Código Brasileiro de Defesa do Consumidor: comentado pelos autores do anteprojeto: direito material e processo coletivo: volume único / Ada Pellegrini Grinover... [et al.]; colaboração Vicente Gomes de Oliveira Filho e João Ferreira Braga. – 12. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2019).

Assim, visando não delongar demasiadamente este artigo, podemos exemplificar algumas situações que poderão caracterizar a culpa do corretor ou da imobiliária. Estou negociando um imóvel sem ter o CRECI, logo, sou imperito, não tem habilitação técnica para tanto. Neste caso, gerando prejuízos na locação para qualquer das partes, o corretor ou a imobiliária poderá responder pelos danos morais e materiais.

Quanto à negligencia e imprudência, podemos exemplificar como algo mal feito, com desleixo, quando a imobiliária ou o corretor deixa de fazer algo que deveria fazer, o corretor tinha que tomar determinada cautela e não o fez.

Exemplo. Uma pessoa procurou você desejando colocar um imóvel para ser alugado. Indaga-se: você tem certeza que a pessoa é o proprietário do imóvel? Ela pode alugar? Qual a relação dela com o imóvel? Dentro das cautelas que se espera do corretor está inserido saber se a pessoa pode ser o Locador, para isso é necessários solicitar documentos e analisa-los (cópia da matrícula do imóvel, contrato, etc.).

Quanto ao inquilino, mesmo que a negociação não esteja sendo conduzida presencialmente é possível se cercar dos mínimos cuidados. Por exemplo, é possível solicitar uma foto da pessoa segurando o documento de identificação com foto, ao lado de seu rosto, é possível solicitar comprovantes de renda para saber se a pessoa terá condições de pagar o aluguel, é possível fazer uma busca para verificar se ela já respondeu a alguma ação de despejo, cobrança ou execução por inadimplência relacionada a outros aluguéis, etc.

E aqui daremos outra dica de ouro! Sempre tome a decisão em conjunto com o proprietário.

Iniciada a relação locatícia, o inquilino ficou inadimplente, e agora? você cobrou ele? notificou? é preciso agir como se espera e ter transparência para com o proprietário, comunicação, demonstrando para ele que o corretor ou a imobiliária não está sendo negligente ou imprudente.

Por fim, o recomendado é que a imobiliária ou o corretor trabalhe em conjunto com um advogado especialista no ramo imobiliário, isso irá ajudar a garantir a segurança jurídica do profissional imobiliário, inclusive quanto aos contratos. Isto porque, se um contrato for mal elaborado e acabar prejudicando uma das partes a imobiliária ou corretor também pode ser responsabilizado.

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GARCIA ADVOCACIA E CONSULTORIA

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